雨漏り歴のある分譲マンションでも、直ちに購入を見送る必要はありません。

ただし、天井のしみや「以前直した」という説明だけで、原因、再発の有無、修繕負担まで判断するのは早計です。

室内症状だけで、屋上・外壁・サッシ・配管のどれが原因か、専有部・共用部のどちらかを断定しないことが重要です。

購入判断では、売主側の説明と資料を受け取り、管理規約・管理組合の記録も照合してから、契約条件や追加調査の要否を検討しましょう。

結論｜「直したか」ではなく、確認できる範囲を比べる

雨漏り歴を聞いたときは、「修繕済みなので問題ない」と受け取るのではなく、次の3区分で情報を整理します。

• 確認済み事実：発生場所、発生時期、調査日、工事内容、報告書・写真の有無
• 管理会社・管理組合からの回答：規約上の区分、対応履歴、予定工事、開示可能な記録
• 未確認事項：浸入・漏水経路、室内下地への影響、再発確認の条件、追加調査の可否

分からない項目は、推測で埋めず「不明」「確認中」と残します。購入の可否は、未確認事項を許容できるかも含めて判断するものです。

内見当日｜しみ・滴下を見つけたときの確認順

滴下、湿り、天井のたわみ、カビ臭などがあれば、まず売主または媒介担当者へ共有します。照明、コンセント、分電盤、家電の近くに水が及ぶ場合は、内見より安全確認を優先してください。

水濡れした家電は安易に使用再開せず、取扱説明書やメーカー等へ確認するよう、NITEも注意喚起しています。NITE：浸水した家電製品の事故に関する注意喚起

受け容器や養生は、室内被害の拡大を抑える応急対応です。浸入経路を解消し、再発防止を目指す恒久修繕とは分けて確認します。

• しみ・滴下の位置、広がり、撮影日が分かる写真
• 雨天時だけか、雨がない日にも起きるか
• 過去の発生回数、最後の発生時期、修繕後の確認状況
• 「雨漏り」とする根拠、配管等からの漏水を確認した範囲

売主が居住中の場合、私物や生活状況に配慮し、写真の共有範囲も媒介担当者を通じて確認しましょう。

契約前の質問票｜売主・媒介担当者へ確認すること

口頭回答だけでなく、資料の有無、発行日、確認できない理由を残すと、比較しやすくなります。

「修理済み」の場合も、工事した部位と原因が一致するとは限りません。工事日、施工範囲、再発確認を行った時期・条件を分けて尋ねます。

専有部・共用部・専用使用部分は、規約を優先する

マンション標準管理規約は、各マンションが規約を作成・改正する際のひな型です。個別物件の区分や費用負担を、そのまま決めるものではありません。国土交通省：マンション標準管理規約

バルコニー、窓枠・窓ガラス、玄関扉、専用庭、屋上テラスなどは、専用使用権が関係することがあります。ただし、対象範囲や工事の可否はマンションごとに異なります。国土交通省関連：専用使用権に関する案内

「サッシだから管理組合負担」「バルコニーだから区分所有者負担」と一律に考えず、管理規約・使用細則と管理組合の回答を確認してください。

管理組合の記録で確認したい4項目

資料がないこと自体が直ちに問題を意味するわけではありません。ただし、購入後にどの情報を引き継げるかを考える材料になります。

• 管理規約・使用細則と、雨漏り・漏水時の連絡窓口
• 共用部分で行った漏水・防水・外壁等の修繕履歴
• 長期修繕計画、直近の工事予定、総会議事録等の開示可能な記録
• 管理費・修繕積立金、専有部分を除く修繕実施状況の確認資料

国土交通省の標準管理委託契約書は、管理事務における通知や緊急時業務を示しています。実際の委託内容は当該マンションの契約・運用を確認してください。国土交通省：マンション標準管理委託契約書

建物状況調査と原因調査は同じではない

建物状況調査は、既存住宅の劣化・不具合の有無を目視・計測等で確認する非破壊中心の調査です。瑕疵がないことを保証するものではありません。国土交通省：建物状況調査に関する基礎知識

一方、既に症状がある場合に浸入経路・漏水経路を確認したいなら、原因調査の目的、方法、実施できる範囲、未確認範囲を別に確認します。

調査を希望する場合は、売主の承諾、管理組合への連絡、専有部・共用部への立入りや散水等の可否も、契約前に媒介担当者を通じて整理しましょう。

購入判断と契約条件｜急いで結論を出さない

資料と調査結果がそろった後は、購入希望時期、追加調査や修繕に使える時間、管理組合の対応状況、売主が提示する条件を比べます。

• 購入を進める：確認済みの症状・履歴・未確認範囲を契約書類へどう反映するか確認する
• 追加確認を求める：調査範囲、実施主体、費用、結果を待つ期間を媒介担当者と協議する
• 見送る・条件を再検討する：未確認範囲や管理上の不確実性が、自身の許容範囲を超える場合に検討する

売却時には、既知の不具合等の告知・説明や建物状態の確認が重要です。契約時の想定と異なる雨漏りをめぐる契約不適合の成否や責任範囲は、引渡時の状態、売主の認識、契約内容などで異なります。国土交通省：売却・賃貸の前には調査を

契約不適合責任や特約の有効性を一般論だけで判断せず、媒介担当者・宅建士へ早めに共有してください。争いが想定される場合は弁護士、税務が関係する場合は税理士等への個別確認が必要です。

FAQ

サッシまわりのしみは、管理組合が必ず直しますか？

一律にはいえません。サッシ等に専用使用権が設定される場合もありますが、規約、使用細則、原因、工事内容で扱いは異なります。管理会社・管理組合へ規約上の区分と対応履歴を確認しましょう。

共用部が原因なら、購入しても問題ありませんか？

原因が共用部にあると確認できても、被害範囲、修繕時期、工事の内容、室内復旧の扱いは別に確認が必要です。共用部起因という説明だけで結論づけないことが大切です。

クロスがきれいなら、過去の雨漏りは気にしなくてよいですか？

内装補修の有無だけでは、原因調査や再発確認の状況は分かりません。工事前後の写真、調査報告、施工範囲、未確認範囲を確認してください。

修繕済みの履歴は、購入後も保管すべきですか？

保管を検討しましょう。将来の再発確認、管理組合との相談、売却時の説明で、いつ・どこを・どのように確認または修繕したかを共有しやすくなります。