「雨漏りがある家は、もう売れない」。

そう思って、査定をためらっていませんか。

結論からお伝えすると、雨漏りがある物件でも売却は可能です。
ただし、一般的な物件と同じ進め方では、原因が分からないまま修繕費だけが膨らんだり、買主への説明が不十分になったりするおそれがあります。

大切なのは、雨漏りを「建物の欠点」だけで捉えず、次の4つを一続きの課題として扱うことです。

1. どこから水が入っているのかを調べる
2. どこまで修繕するべきかを判断する
3. 買取と仲介のどちらが適しているかを比較する
4. 物件の状態を整理し、買主へ適切に説明する

けんおうエステートでは、自社の漏水調査チームと不動産部門が連携し、原因調査から修繕、買取・仲介、販売までを一貫してサポートしています。

この記事では、雨漏りのある物件を売却するときの考え方と、なぜ「調査と不動産売却を分断しない体制」が売主様にとって重要なのかを、公的資料をもとに分かりやすく解説します。

先に結論：雨漏り物件の売却で重要な5つのポイント

• 雨漏りがあっても、買取・仲介のいずれでも売却できる可能性がある
• 「雨染みを直すこと」と「漏水原因を解決すること」は同じではない
• 修繕前に、調査結果と売却方針をセットで検討する
• 把握している不具合は隠さず、資料として整理して説明する
• 調査・修繕・不動産取引を一貫して扱える会社を選ぶ

急いで結論を出すよりも、まず「現状を把握し、選択肢を比較できる状態」をつくることが、納得できる売却への近道です。

雨漏りがある物件でも売却できる

雨漏りが発生しているからといって、売却そのものが禁止されるわけではありません。代表的な売却方法は、次の2つです。

1．不動産会社に直接売る「買取」

不動産会社が買主となる方法です。

雨漏りや漏水原因が複雑な物件、早期売却を希望する物件、修繕に時間や費用をかけにくい物件では、買取が現実的な選択肢になることがあります。

一般の買主を探す仲介と比べ、売却までの手順を短くしやすい一方、買取後の修繕費や再販売リスクを不動産会社が負担するため、価格は個別条件を踏まえて決まります。

2．一般の買主を探す「仲介」

不動産会社が販売活動を行い、購入希望者を探す方法です。

原因や修繕範囲が整理され、物件の状態を資料で説明できる場合は、仲介による売却も検討できます。ただし、修繕費をかければ必ずその分だけ売却価格が上がるとは限りません。

そのため、工事を先に始めるのではなく、調査結果・想定工事費・売却価格・売却期間を比較してから方針を決めることが重要です。

なぜ雨漏り物件は、原因調査から始めるべきなのか

室内の雨染みが見える場所と、実際の浸入口が同じとは限りません。

水は屋根、外壁、窓まわり、バルコニー、防水層、配管周辺などから入り、建物内部を伝って別の場所に現れることがあります。表面だけを補修しても原因が残っていれば、再発する可能性があります。

つまり、雨漏り物件で本当に確認すべきなのは、「染みがあるか」だけではありません。

• どの条件で漏水するのか
• 浸入口として疑われる箇所はどこか
• 建物内部にどの程度影響しているか
• 応急処置でよいのか、根本修繕が必要か
• 売却前に直すべきか、現状のまま売るべきか

これらを整理して初めて、合理的な売却方針を立てられます。

公的資料から分かる「調査結果を明らかにする価値」

国土交通省は、既存住宅の建物状況調査（インスペクション）について、基礎や外壁などのひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の有無を目視・計測等で調査し、住宅の品質に関する情報を提供することで、安心して取引できるよう状態を明らかにするものと説明しています。

また、国の「安心R住宅」制度では、「安心」の要件の一つとして、インスペクションの結果、構造上の不具合や雨漏りが認められないことなどが挙げられています。これは、既存住宅の取引において、雨漏りの有無や建物状態の情報が重要視されていることを示しています。

なお、当社が行う漏水原因調査と、宅地建物取引業法上の「建物状況調査」は目的や制度上の位置付けが異なります。法令上の建物状況調査が必要な場合は、要件を満たす既存住宅状況調査技術者による調査を別途検討します。

参考となる公的情報

• 国土交通省「宅地建物取引業法における建物状況調査に関するQ&A」
• 国土交通省「安心R住宅」
• 国土交通省「既存住宅流通について（建物状況調査の活用に向けて）」
• 国土交通省「既存住宅・リフォーム市場の活性化に向けた取組み」

雨漏り物件で「調査・修繕・売却」が分断されるリスク

相談先が分かれていること自体が悪いわけではありません。しかし、それぞれが別々の目的だけで動くと、全体として最適な判断にならない場合があります。

修繕会社だけに相談した場合

建物を直すことが主目的となり、売却価格や販売期間との費用対効果が判断しにくいことがあります。

不動産会社だけに相談した場合

漏水原因や必要な工事範囲を把握できず、査定時のリスク評価が大きくなったり、売却方法の選択肢が狭くなったりする場合があります。

調査会社・修繕会社・不動産会社が別々の場合

説明や現地確認が重複し、情報の引き継ぎに時間がかかります。また、調査結果が工事計画や販売資料に十分反映されない可能性もあります。

だからこそ、雨漏り物件では「建物をどう直すか」と「不動産としてどう売るか」を同時に考える必要があります。

けんおうエステートが雨漏り・瑕疵物件の相談に強い理由

当社の強みは、単に雨漏り物件を取り扱うことではありません。建物の問題解決と不動産取引を、同じゴールから逆算できることです。

理由1．自社の漏水調査チームが原因を調べる

売却査定だけで終わらず、必要に応じて漏水状況を確認し、原因として疑われる箇所や修繕の方向性を整理します。

原因が分からない状態と、調査結果を説明できる状態では、売却方針の立てやすさが大きく異なります。

理由2．調査結果を修繕計画へつなげられる

調査担当と不動産担当が連携することで、工事の必要性を「建物のため」だけでなく、「売却のため」という視点からも検討できます。

全面的な修繕が適するのか、必要な範囲に絞るのか、現状のまま買取するのか。複数の選択肢を比較します。

理由3．買取と仲介の両方を比較できる

売却方法を一つに決めつけず、物件の状態、希望時期、費用負担、価格の優先順位を踏まえて提案します。

• 早く手放したい
• 修繕費を先に負担したくない
• 時間をかけても価格を重視したい
• 相続した物件で管理を続けるのが難しい

同じ雨漏り物件でも、最適な方法は売主様ごとに異なります。

理由4．販売まで一貫して情報を引き継げる

調査で分かったこと、実施した修繕、残っている課題を不動産担当へ引き継ぎ、販売時の説明へつなげます。

情報を整理して買主へ示せることは、問題を隠すこととは正反対です。状態を正しく把握し、判断材料を増やすことが、納得できる取引の土台になります。

「自社で一貫対応」が売主様にもたらす具体的なメリット

意思決定が早くなる

調査結果、修繕費、査定、販売方針を別々に集める必要がなく、比較に必要な情報をまとめやすくなります。

不要な工事を避けやすい

売却前にすべてを新しくするのではなく、価格や販売可能性に寄与する工事かどうかを検討できます。

買主へ説明する材料を整えやすい

不具合の内容、調査の経緯、実施した修繕を整理することで、買主が判断しやすい情報を提供できます。

買取という出口も確保できる

仲介での販売が難しい条件でも、不動産会社による買取を比較できれば、売却を諦めずに済む可能性があります。

雨漏り物件の売却で避けたい4つの失敗

1．原因を調べず、見える部分だけを直す

内装をきれいにしても、浸入口が残れば再発する可能性があります。

2．修繕費をかければ必ず高く売れると思う

工事費と売却価格の上昇額は一致するとは限りません。工事前に査定と販売戦略を確認しましょう。

3．雨漏りの事実を伝えない

把握している不具合を曖昧にしたまま取引を進めると、引渡し後の紛争につながるおそれがあります。個別の契約責任については、宅地建物取引士、弁護士等の専門家へ確認することも重要です。

4．査定額だけで依頼先を選ぶ

高い査定額が、そのまま成約価格になるとは限りません。漏水調査、修繕判断、販売方法、説明体制まで確認してください。

雨漏り物件を売却する基本の流れ

STEP1　状況を整理する

雨漏りが発生した時期、天候、場所、過去の修繕履歴、図面や写真を準備します。資料がなくても相談は可能です。

STEP2　現地確認・漏水原因調査を行う

建物の状態を確認し、原因として疑われる箇所、追加調査の必要性、修繕の方向性を整理します。

STEP3　買取と仲介を比較する

現状買取、修繕後の買取、仲介による販売など、費用・期間・価格・手間を比較します。

STEP4　必要な修繕と説明資料を整える

売却方法に応じて工事範囲を決め、調査内容や修繕履歴を整理します。

STEP5　売却・販売活動を進める

売主様の希望に合った方法で契約・引渡しまで進めます。

雨漏り物件の買取と仲介、どちらを選ぶべき？

実際には、築年数、立地、土地価値、雨漏りの程度、権利関係などを含めて判断します。最初から一つに決めず、両方の条件を比較することをおすすめします。

よくある質問

Q．雨漏りを直してからでないと査定できませんか？

いいえ。現状のまま査定できます。修繕前に相談することで、工事費と売却方法を比較しやすくなります。

Q．何度直しても再発する雨漏りでも相談できますか？

はい。過去の工事内容や発生条件を確認し、原因調査から検討します。以前の見積書や写真があればご用意ください。

Q．雨漏りがあることを買主へ伝える必要がありますか？

把握している不具合は、契約条件や物件状況に応じて適切に説明することが重要です。具体的な説明内容は、調査結果を整理したうえで宅地建物取引士等と確認します。

Q．修繕費を払えなくても売却できますか？

現状買取を含めて検討できます。修繕費を先に負担しない方法もあるため、まずは比較してください。

Q．建物状況調査と漏水原因調査は同じですか？

同じではありません。建物状況調査は、法令上の基準に基づいて既存住宅状況調査技術者が劣化事象等を確認する制度です。漏水原因調査は、実際の浸入口や発生条件を特定し、修繕方針を検討するために行います。必要に応じて両方を使い分けます。

Q．神奈川県外や遠方の物件でも相談できますか？

物件所在地や条件によって対応を検討します。まずは物件の所在地と現在の状況をお知らせください。

まとめ：雨漏り物件は「直せるか」だけでなく「どう売るか」まで考える

雨漏りのある物件で大切なのは、やみくもに工事を始めることでも、状態を曖昧にして急いで売ることでもありません。

原因を調べ、必要な修繕を見極め、買取と仲介を比較し、状態を説明できる形に整える。

この流れを一貫して進めることで、売主様は費用・時間・価格を比較しながら判断できます。

けんおうエステートは、自社の漏水調査チームと不動産部門が連携し、雨漏りや漏水が発生している瑕疵物件について、原因調査から修繕、買取・仲介、販売までサポートします。

「他社で断られた」「何度直しても雨漏りが止まらない」「修繕してから売るべきか分からない」という方も、まずは現状のままご相談ください。

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